말소기준 등기
6개월 전부터 주변인들의 요청으로 경매에 대해 튜터링을 하고 있습니다. 그런데 자주 듣는 질문 중에 하나가 바로 말소기준 등기입니다. 가장 어려워하면서도 가장 중요한 부분입니다. 그래서 오늘은 말소기준 등기에 대해 이해하기 쉽게 설명해보겠습니다.
사실 말소기준 등기는 부동산을 말할 때 빼 놓을 수 없는 권리 중 하나입니다. 따라서 이 걸 모르고 부동산 거래나 투자를 했다면 여리박빙과 같습니다. 말소기준등기만 알아도 권리분석의 70% 이상은 끝났다는 말이 있습니다. 그러니 전세거래를 하시거나 매매거래를 하실 때 그리고 경매를 하실 때도 꼭 말소기준등기를 확인하시길 바랍니다.
말소기준 등기 개념
말소기준등기는 다음 7가지 권리 중 설정 일자가 가장 빠른 날을 말합니다.
1. 저당권
2. 근저당권
3. 전세권
4. 압류
5. 가압류,
6. 담보가등기
7. 경매개시 결정 등기
이때 전세권은 조건부 말소기준 등기로 전세권이 건물 전부에 설정된 상태에서 배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우를 말합니다. 이론으로 설명하면 쉽지 않은 내용입니다. 근데 기준이란 단어를 이해하시고 수학공식처럼 대입해보면 쉽게 이해하실 수 있습니다.
우리 어릴 적 체육 할 때 운동장에서 줄 서던 것 기억하시나요? 그때 선생님께서 한 아이를 가르키며 항상 외치시던 말씀이 있습니다. 바로 기준.
그러면 그 아이가 팔을 올리고 '기준'을 외치면 그 아이를 기준으로 줄을 맞춰 서곤 했던 것 기억나실 겁니다. 부동산의 말소기준 등기도 그 기준을 외치던 아이와 같습니다!
자, 그럼 이제 등기사항 증명서를 펼쳐보시기 바랍니다. 등기사항 증명서는 대한민국 법원 인터넷등기소 를 누르셔서 확인 및 출력하시면 됩니다.
그러면 다음과 같이 3가지 사항으로 나타납니다.
1. 표제부
2. 갑구
3. 을구
그러면 을구의 권리관계를 살펴보시면 됩니다. 을구를 찾았다면 등기 목적에서 날짜가 가장 빠른 7가지 권리 중 하나를 찾으시면 됩니다.
말소기준 등기의 기준이 되는 7가지 권리
1. 저당권
2. 근저당권
3. 전세권
4. 압류
5. 가압류
6. 담보가등기
7. 경매개시 결정 등기
찾으셨나요? 그러면 그게 기준이 되는 겁니다. 그러면 그 기준을 기점으로 아래 순위 번호와 권리사항들은 모두 밑줄 그어 없애버리시면 됩니다. 미련 없이 그어버리십시오. 그럼 밑줄이 그어지지 않은 등기들이 내가 인수해야 하는 등기가 되는 겁니다.
자, 이해되셨나요? 그러면 우선 1차는 완료되셨습니다. 이렇게 단순하기만 하면 부동산 정말 쉽겠죠. 하지만 우리 부동산법은 이렇게 간단하지만은 않습니다. 경매 권리를 분석할 때 조심해서 보셔야 하는 권리들이 있습니다.
경매 권리를 분석할 때 조심해서 보셔야 하는 권리
선순위가 들어간 권리
선순위가 들어간 권리들은 다음과 같으며 권리분석 시 조심하셔야 합니다.
1. 선순위 가등기
2. 선순위 가처분
내가 떠안을 수도 있는 권리
내가 떠안을 수도 있는 권리는 아래 8가지 말고도 많이 있습니다. 아래와 같은 권리들이 보인다면 추가로 금액을 부담하실 수도 있어 조심하시는 것이 좋습니다. 대부분 여기에서 경매물건 판단을 잘못해서 금액을 잘못 적는 경우가 많습니다.
1. 대항력 있는 임차인
2. 선순위 임차인
3. 선순위 전세권
4. 유치권
5. 관리비
6. 공유재산 사용료
7. 골프회원권
8. 스포츠회원권
사용하는데 제약이 걸리는 권리
사용하는데 제약이 걸리는 권리는 간략하게 3가지로 다음과 같습니다.
1. 법정지상권
2. 선순위 지상권
3. 분묘기지권
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